یکی از سوالاتی که افراد هنگام جستجوی خانه به ذهنشان میرسد، نحوه تبدیل رهن و اجاره است. مثلا با اطلاع از قیمت یک خانه چطور میتوان تخمین زد رهن کامل آن چقدر است یا چطور میتوان اجاره خانه به صورت منصفانه برای رهن همراه با اجاره را محاسبه کرد.
تخمین رهن کامل
بر اساس عرف فعلی موجود در بازار مسکن، رهن کامل یک خانه با توجه به مدت زمانی که از ساختش میگذرد بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه محاسبه میشود.
اگر خانه نوساز باشد یک چهارم و هرچه که عمر خانه بالاتر باشد، این ضریب به یک ششم نزدیک میشود.مثلا فرض کنید خانهای ۱۰۰ متری و نوساز در محلهای قرار دارد که قیمت خانه در آن محله متری ۳ میلیون تومان است. بنابراین رهن کامل آن حدودا ۷۵ میلیون تومان میشود. ۷۵=۴/(۳*۱۰۰)
حالا اگر عمر آن خانه مثلا حدود ۱۰ سال باشد، رهن کاملش ۵۰ میلیون میشود. ۵۰=۶/(۳*۱۰۰)
در بسیاری از موارد مالکان تمایل ندارند که خانهشان را رهن کامل بدهند و مدل رهن + اجاره را بیشتر میپسندند. اما از کجا بفهمیم اجاره و رهنی که مالک پیشنهاد کرده منصفانه است؟ رهن همراه با اجاره چطور محاسبه میشود؟
برای تبدیل رهن و اجاره در عرف بازار هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفته میشود. برای مثال در نمونهای که پیش از این ذکر کردیم، اگر فردی بخواهد خانه را اجاره کامل کند (یعنی پولی بابت رهن ندهد)، تقریبا باید ماهیانه ۲ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان اجاره بپردازد.
۲۲۵۰۰۰۰ = ۳۰۰۰۰ * ۷۵
برای تبدیل رهن به اجاره معمولا هر ۱ میلیون تومان رهن را معادل ۳۰ هزار تومان در نظر میگیرند؛ هر چند که این قیمت در شرایط مختلف ممکن است بیشتر شود.
اما اگر مستاجر قصد داشته باشد مقداری پول پیش بپردازد باید مقدار مابهتفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به اجاره کند. برای روشن شدن قضیه باز هم به مثال قبل برمیگردیم. فرض کنید مشتری بخواهد ۲۵ میلیون تومان بابت رهن بپردازد.
مابهتفاوت ۲۵ میلیون با ۷۵ میلیون (رهن کامل خانه)، ۵۰ میلیون تومان است که باید این مبلغ را با همان فرمول به ازای هر یک میلیون ۳۰ هزار تومان به اجاره تبدیل کرد. در نتیجه اجاره ماهیانه مشتری یک میلیون و پانصد هزار تومان میشود (۱۵۰۰۰۰۰ = ۳۰۰۰۰ * ۵۰ ).
به این ترتیب میتوان فهمید اجاره پیشنهادی مالک جای چانه زدن دارد یا نه. مثلا اگر در این مثال مالک پیشنهاد ۲۵ میلیون رهن و ماهانه ۲ میلیون تومان اجاره را مطرح کرده باشد، با توجه به اختلاف مبلغ پیشنهادی با عرف بازار میتوان کمی سر قیمت چانه زد.
